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2017贷款买房问题大盘点 提前还贷好不好

2017-01-11 10:59         [网贷东方]:www.wangdaidongfang.com

   对购房者来说,确定贷款期限的长短是一个两难的决定:期限长意味着需要支付更多的贷款利息;期限短意味着每个月的还款压力将会很大。所以,要根据自己的收入和承压能力量力而行。如果贷款,贷多长时间合适,要提前还款吗?2017贷款买房问题大盘点:

  影响贷款年限的重要因素有三个:

2017贷款买房问题大盘点

2017贷款买房问题大盘点

  1、收入,一般月供最高不能超过借款人月收入的50%;

  2、贷款人年龄,一般而言,借款人年满十八周岁就可以申请办理个人住房贷款,且借款人的年龄加上贷款期限不得超过65年,否则不予受理。如果年龄超过40岁,则最长贷款期限只能是25年以下;

  3、房龄,特别是购买二手房,银行会根据房屋剩余所有权时间综合计算贷款年限。如果房龄过大,也可能贷不到最长期限。那究竟是等额本息好还是等额本金还款好呢?

  先来举个例子:地点坐标:北京,假设,一套350w的房子,首付120w,公积金和商业贷款混合贷款,公积金:3.25%商业贷款:4.9%,公积金贷款80万,商业贷款150万,贷款230万。贷30年,等额本息的总利息是181.9万,等额本金的总利息149.7万。

  显而易见,等额本金支付的利息更低。如果压力不大,等额本金是一种好的还款方式。另外,投资的利息只要大于4.9%,不用着急还银行贷款的。

  公积金贷款一定比商贷省钱吗?

  一般来说,公积金贷款比商业贷款利率低一些,商贷的基准利率是4.9%,公积金贷款5年以上利率是3.25%。同样一套房子,商业贷款如果是首套能贷7成,那么纯公积金贷款首套最多可以贷到8成。首套房公积金最低首付2成,二套结清最低首付3成,未结清最低首付4成;首套商贷最低首付3成,二套结清首付最低3成,未结清最低首付7成。

  但是商业贷款和公积金贷款在保险费方面存在差异,对于商业贷款来说,只要不是商用物业或者是年限太长的住宅,银行一般不会要求贷款人购买保险,如果是公积金贷款的话,买保险一般在所难免,而保险费一般为贷款金额×贷款年限×0.02%,两者抵消的话,公积金贷款的优势就更小了。因此贷款额度较小的话,选择公积金贷款未必更省钱。

  提前还款的方式有四种:

  一次性付清:非常好理解,归还所有剩余贷款本金;

  还款额度不变,缩短期限:比较省利息;

  期限不变,额度减少:每月压力减少,基本不省什么利息;

  提高还款额,缩短期限:最省利息,银行一般不办。

  提前还贷好不好?

  对不擅投资,手上的余钱长期不用的借款人,要节省房贷利息支出,提前还款也是一个办法。提前还款前,借款人最好考虑好自己近期内是否还有大额支出的可能。如果到时再申请新贷款,万一碰到央行加息,就要按照新利率还款,那样反而不划算。

2017贷款买房问题大盘点

2017贷款买房问题大盘点

  提前还款需谨慎,一定不可盲目提前还款。

  公积金贷款最划算

  对于一部分人来说,公积金贷款最划算。公积金贷款的利率比商业住房贷款低得多,特别是7折优惠利率取消后,两者之间所还的利息差距将更大。因此贷款买房,公积金贷款最省钱。

  对于首套房使用商业贷款,想购买二套房的购房者,使用公积金贷款无疑更可省下不少利息。房贷新政实施后,二套房首付必须五成,利率最低上浮10%。

  公积金贷款的优势更加明显。公积金贷款作为一种福利性购房贷款,目前我市公积金贷款政策尚没有变化。不仅仍可首付两成,更可享受3.87%的公积金利率,比7折利率还低。

  另外,由于目前公积金房贷没有一套房和二套房之分,只要首次贷公积金或者第一次公积金贷款还清了再贷公积金房贷都可以。

  因此,最好是采取首套房贷商业贷款、二套房贷用公积金的做法。

  变更还款方式省息划算

  对于还款能力较强、收入较稳定、有额外收入来源的贷款者,可以向银行申请变更还款方式,将原有的等额本息还款方式变更为等额本金还款,达到省息的目的。

  目前,多数银行的个人住房贷款还款方式主要有等额本息和等额本金两种方式。

  二者的主要区别在于,前者每期还款金额相同,即每月本金加利息总额相同,客户还贷压力均衡,但利息负担相对较多;后者又叫“递减还款法”,每月本金相同,利息不同,前期还款压力大,但以后的还款金额逐渐递减,利息总负担较少。

  以贷款100万元20年期(以基准利率5.94%计算)计算,采用等额本息还款法,利息超过71万元。

  而采取等额本金还款,支付利息款59.6475万元。两者相比,利息相差11万元左右。

  值得一提的是,等额本金还款法并不适合所有的购房者,因为它的月供是倒金字塔式结构,也就是说早期还款数额较高,不适合贷款压力大的家庭。

  房贷理财账户节省贷款利息

  对于有固定存款的“房奴”来说,可以通过房贷理财账户达到用存款抵扣贷款利息的目的。

  据了解,部分城市的农行、招行等部分银行都推出了类似的可以帮客户节省利息的房贷理财业务。

  另外,还可选择加快还款频率的个贷产品来节约利息。将还款方式从原来每月还款一次改变为每两周还款一次,每次还款额为原月供的一半。

  这样本金还款频率加快,节约了客户对银行资金的实际占用;每月四周还多0~3天,全年还款26期,还款多了两期。

  客户可以在基本不增加还款压力的情况下,减少了大量的利息支出。

  提前还款选择缩短期限最划算

  随着银行优惠利率的取消,二套房利率的上浮,不少房贷者近期已经开始动用公积金或是存款开始提前还贷。

  在市民提前还款时,会碰到一个问题,那就是减少月供还是缩短贷款期限划算?

  如果单纯从节省利息角度来讲,肯定是缩短贷款期限最划算。“选择哪个方式更省钱其实很简单,只要掌握一条,本金还得越多,利息越省。

  如果客户选择缩短贷款期限,而月供不变,那么客户的还款周期会加快,因为客户每月还款额没有变化。

  而如果选择减少月供,那么每月还款压力会减轻,但因为每月所还本金减少,自然总的贷款利息没有月供不变的方式来得省。”

  提前还贷要算好账,比如,还贷年限已经超过一半,月还款额中本金大于利息,提前还款的意义就不大。


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